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Calculer sa capacité d'emprunt
Combien la banque peut-elle vous prêter, et quel bien pouvez-vous acheter ? Le calcul applique les règles du Haut Conseil de stabilité financière.
Les règles des banques en 2026
- Taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
- Durée maximale de 25 ans (27 ans pour un logement neuf ou avec gros travaux).
- Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
- Le reste à vivre (ce qui reste chaque mois après le crédit) est aussi examiné : il doit couvrir les dépenses courantes du foyer.
La formule
Mensualité maximale = revenus × 35 % − crédits en cours. Le capital empruntable s'obtient en inversant la formule de la mensualité : C = M ÷ [t ÷ (1 − (1 + t)−n) + assurance ÷ 12], avec t le taux mensuel et n le nombre de mois.
Capacité d'emprunt selon le salaire
- 1 500 € / mois
- 2 000 € / mois
- 2 500 € / mois
- 3 000 € / mois
- 3 500 € / mois
- 4 000 € / mois
- 4 500 € / mois
- 5 000 € / mois
- 5 500 € / mois
- 6 000 € / mois
- 6 500 € / mois
- 7 000 € / mois
- 7 500 € / mois
- 8 000 € / mois
Questions fréquentes
Quels revenus sont pris en compte ?
Les salaires nets avant impôt, les revenus non-salariés (moyenne sur 3 ans), 70 % des loyers perçus et les pensions. Les primes exceptionnelles sont rarement retenues.
L'apport est-il obligatoire ?
En pratique, les banques demandent souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Solder les petits crédits, allonger la durée (dans la limite de 25 ans), faire jouer la concurrence sur le taux et l'assurance emprunteur.
Règles du HCSF (décision de 2021, toujours en vigueur). Estimation indicative.