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Simulateur de rentabilité locative
Rendement brut, net de charges, net-net après impôts et cash-flow mensuel : tout ce qu'il faut pour savoir si un investissement s'autofinance.
Les trois rentabilités
- Brute = loyers annuels ÷ prix total (achat + notaire + travaux). Utile pour comparer rapidement des annonces.
- Nette : on retire les charges, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la vacance locative.
- Nette-nette : on retire aussi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Le cash-flow
C'est ce qui reste chaque mois une fois tout payé, crédit compris. Positif, le bien s'autofinance ; négatif, il faut compléter de sa poche (« effort d'épargne »), ce qui reste intéressant si le bien se valorise.
Quel régime fiscal choisir ?
| Régime | Principe | Intéressant si… |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire de 30 % | Peu de charges, loyers < 15 000 €/an |
| Réel (nu) | Déduction des charges réelles et intérêts | Gros travaux ou crédit important |
| LMNP micro-BIC | Abattement de 50 % | Meublé simple, peu de charges |
| LMNP réel | Amortissement du bien et du mobilier | Le plus souvent : impôt quasi nul pendant des années |
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
En France, une rentabilité brute de 5 à 7 % est courante dans les grandes villes ; au-delà de 8 %, le bien se trouve souvent dans une zone moins tendue, avec plus de risque de vacance.
Les frais de notaire sont-ils inclus ?
Oui : ils sont estimés automatiquement (environ 7,5 % dans l'ancien) et intégrés au coût total de l'opération.
Calcul simplifié sur la première année. Fiscalité indicative : consultez un conseiller pour une stratégie précise.